蛋壳公寓:到底是庞氏骗局,还是资本算错了账

算错帐,你信吗?

作者 | weili
出品| 适道商业

2018年8月,时任我爱我家副总裁胡景晖说,自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租,“资本大幅进入长租公寓”是主因之一。他还放出危言,“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年。”

房租全线上涨背后,长租公寓面临的资金压力与日俱增。胡景晖还表示,“若长租公寓资金链断裂,收不到房租的业主将会驱赶承租人,成百上千万租客终将露宿街头。”

如今回过头看,一语成谶。不知道被离职的胡景晖心里会怎么想?

高进低租,长收短付,靠资金链续命

“长租公寓”最早的商业模式是公司将业主的房屋租赁过来,在装修改造、配齐家私家电之后,再以单间的形式出租给房客。

在2015年时最早出现,2016年开始在国内迅速流行,在2016到2018年间,比较知名的“长租公寓”增加了超过300家。

和美国不同。美国的长租公寓发展时间长,有比较完整的产业链和运营体系。

举个例子,单色公寓运营而言,比较典型的是EQR(美国公寓运营商),其主要有四大板块,第一是居住服务体系板块;第二是居住便利化板块;第三是社区建设;第四是适应性服务。

而居住服务一定是重中之重,便利化主要是指搬家服务,美国70%的出租房是没有家具的。

此外,在资金端这方面,美国的REITs非常成熟。REITs是房地产证券化的重要手段,它明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

从美国近15年的公寓REITS发展来看,其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势,空置率基本维持在5%左右,只有金融危机时期(2008~2010)出现了空置率高和有效租金下降的情况。

但是在国内,蛋壳等长租公寓们在本质上是结合了房地产与金融的模式在营运,实则是中介公司,就是二房东。

而且,在资金营运方面采取的是“高进低租,长收短付”。

什么意思呢,就是说用高于市场价拿房,给房东的付款方式是一个月租金或一季度租金,再以低租金出房。

这看起来亏钱了对不对?但从租客手中收取的是半年,甚至一年的租金。那租客没那么多钱怎么办?于是把金融机构也拉到这场游戏中,租客通过与蛋壳的合作金融机构(比如微众银行)办理贷款,就可以一次性预付一年房租及押金。

说白了,这个链条是:蛋壳们高价从房东手里拿房源,月付给房东;再低价租给房客,但是房客一次性付全年的款(从银行贷款);所以蛋壳从金融机构(也就是房客)手里拿到这笔钱后,可以利用这笔资金扩大规模或进行再投资。

是不是庞氏骗局,要看资本入不入局

听起来这个链条是不是很熟悉?

说实话,如果这个过程中没有投资机构参与的话,可能还就真的是庞氏骗局了。因为这种“拆东墙补西墙”的模式,总有一天会让骗局泡沫破裂,让大量投资者和租客蒙受损失。

但是蛋壳们又撬动了“第四方”,也就是投资机构:投资机构烧钱玩补贴的方式也不是第一天了,前有O2O,后有社区团购,这一套“以资金换市场”的玩法已经很熟练了。

但是投资机构也不是傻子啊,他们补贴给房客是图个啥呢,难道真的是做慈善吗?当然不是,他们寄希望于蛋壳在IPO之后可以从二级市场上融资,

目前来看这个逻辑是成立的,你看,这一边是房客在微博上摇旗呐喊,一边是蛋壳的股价大涨9%。

本来如果在二级市场上融(割)到钱(韭)(菜)了,是可以慢慢把租金提高到市场水平,乐观的想,一旦实现了垄断,就可以在市场上有议价权,把房租提高,实现“低进高租”。

目前来看,滴滴就是这么玩的。先通过补贴的方式抢人头,跑马圈地,然后一方面券越来越少,打车越来越贵;一方面找司机抽佣,不仅是网约车司机,出租车司机现在都要收服务费了。

这就是为什么长租公寓长期亏钱,但是,一点都不慌。

从目前唯二两家在美国上市的青客公寓(NASDAQ:QK)和蛋壳公寓(NYSE😀NK)所发布的财报来看,规模都是越做越大,亏损越来越多。

比如在2017年到2019年的三年中,蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿、26.75亿和71.29亿元人民币,净利润分别为-2.72亿、-13.7亿和-34.37亿元人民币。

青客公寓的营业收入分别为5.23亿、8.89亿和12.34亿元人民币,净利润则分别为-2.45亿,-4.99亿和-4.98亿元人民币。

可是贝壳们的算盘打错了,因为今年遇到了疫情。

疫情导致市场规模没有按照计划来进行,说白了,就是账算不过来了,随着资金的差额逐渐扩大,如今资金链断裂,各地陆续破产倒闭。

据说,还有人趁机来了波骚操作,薅了把资本的羊毛:

有对小情侣去年刚买了房,但是毛坯房,因为买房的原因积蓄基本上都掏空了,还贷压力又大又没钱装修。

就在两人愁眉不展之时,正好赶上蛋壳高价收房低价出租,两人就想到了个空手套白狼的骚操作,把自己的房子租给蛋壳,然后跟女朋友两个人再租回来住。

想着既不用自己花钱装修还能住自家的房子。住了差不多刚好一年,蛋壳倒闭了,结果白嫖了个装修,还赚了个差价,为了薅资本主义羊毛。

有时候精打细算没什么不好,说不定因祸得福。

最后,适道想说,只有当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的长租公寓模式才能够真正成立。

一家公司赚不到钱,可能是公司自己的问题。所有的公司都赚不到钱,这个行业可能存在一些结构性的问题。进一步来看,如果一个行业从诞生开始,所有的企业都在亏损,这个行业是否有存在的必要呢?

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